גיא סגלוביץ', עו"ד ונוטריון

העיתונות הישראלית מלאה בפרסומים הנוגעים להגבלות המוחלות לאחרונה על דמי שכירות של נכסים בברלין. הגם שהדברים לא נכתבים בריק, הם אינם מדויקים. ראוי אם כן לעשות סדר.

חברי מפלגת השמאל בברלין הגישו הצעת חוק מקומית, אשר נועדה להתמודד עם עלית מחירי השכירות. זאת, על בסיס התפיסה הנפוצה בגרמניה, לפיה זכותו של אדם למגורים במחיר בר השגה. הצעת החוק באה על רקע דיונים רבים, דרישות מצד ארגוני שוכרים והחלטות בתי המשפט, אשר נכנסים כולם תחת הסיסמה "Mietpreisbremse " – "בלימת דמי השכירות".

מציעי החוק רוצים לקבוע דמי שכירות מקסימליים לדירות מגורים, על בסיס העקרונות אשר יפורשו להלן. בגרמניה מתנהל דיון ער סביב העניין כאשר רבים סבורים כי החוק כפי שהינו מוצע אינו חוקתי ולפיכך או שלא יעבור או שיבוטל. כך עולה השאלה האם בכלל בסמכות הסנאט בברלין לחוקק חוק מן הסוג הזה. שאלות אלו יתבררו רק לאחר ובמידה והחוק יתקבל בידי המוסדות המחוקקים.

לאחר שזה נאמר, ניכנס לפרטי הצעת החוק:

מוצע לקבע את דמי השכירות לתקופה של 5 שנים

א. מוצע להטיל מגבלות על דמי השכירות החל מיום 18.6.2019 למשך 5 שנים.

ב. מוצע כי דמי השכירות המקסימליים הנ"ל יהיו על סך של 9.8 יורו למטר. בניין שעבר מודרניזציה – הליך שיפוץ מוגדר – במהלך 14 השנים האחרונות, יוכל לגבות דמי שכירות בסכום נוסף של 1.4 יורו למטר.

על מי מוצע להטיל את המגבלות ועל מי לא?

א. הצעת החוק מבקשת לחול על השכרה מחדש ובמקרים בהם דמי השכירות גבוהים ב – 30% מההכנסה נטו של הדיירים. מובן כי מגבלה זו מצמצמת את תחולת החוק באופן משמעותי, כאשר באזורים חזקים כלכלית הרלוונטיות שלה פוחתת.

ב. הצעת החוק מבהירה כי המגבלות לא יחולו על נכסים שנבנו לאחר שנת 2014.

ג. דירות נופש הוחרגו והחוק לא יחול עליהן.

ד. מציעי החוק מציעים להטיל את המגבלות אך ורק על דירות אשר גודלן אינו עובר את המפתח הבא:

(1) דירה בה מתגורר אדם אחד ושטחה אינו עולה על 50 מ"ר.

(2) דירה בה מתגוררות שתי נפשות ושטחה אינו עולה על 65 מ"ר.

(3) דירה בה מתגוררות שלוש נפשות ושטחה אינו עולה על 80 מ"ר.

(4) דירה בה מתגוררות ארבע נפשות ושטחה אינו עולה על 90 מ"ר.

כל דייר נוסף מגדיל את השטח הנדרש לצורך תחולת החוק ב – 12 מ"ר.

ה. בעלי נכסים יוכלו להביא ראיות לכך כי דמי השכירות המופחתים יביאו לאובדן הנכס, במקרה כזה תינתן החרגה.

לדוגמה, דירה בשטח של 50 מ"ר, שלא עברה מודרניזציה, שמושכרת מחדש לדייר קיים, שנבנתה לפני 2015, כאשר הדייר גר בגפו וכאשר הכנסתו של אותו דייר נמוכה מ – 1,640 יורו, יוגבלו דמי השכירות במקרה שלה ל – 490 יורו לחודש.

מגבלות נוספות על הגדלת השכירות בשל ביצוע שיפוץ

ככלל, זכויות הדיירים בגרמניה מעוגנות בחקיקה הקיימת. חוקי השכירות המורכבים בגרמניה מעניקים זכויות והגנות לדיירים, גם בהתייחס לדמי השכירות. החוק קובע כי העלאת השכירות לדיירים מוגנים מותרת באופן יחסי לכספים המושקעים בנכסים. דרך מוכרת להעלאה כזו, שהמדינה מעודדת, היא שיפוצים בבניינים – מודרניזציה – והעלאת דמי השכירות בסיומם.

לאורך השנים, המנגנון הוכיח את עצמו ואפשר לקיים בגרמניה כלכלה יציבה ונוחה הן לשוכרים והן למשכירים, תוך שהראשונים נהנים מדירות ללא צורך ברכישתן והאחרונים נהנים מהשקעה בטוחה והכנסה יציבה.

הצעת החוק קובעת כללי דיווח וקבלת אישור מראש, בכל שנוגע לעבודות מודרניזציה (חידוש) אשר מאפשרות הגדלת דמי השכירות הנגבים.

הגם שיש בהצעת החוק כדי לכוון למתן הגנה על אוכלוסיות חלשות של שוכרי נכסים, כותב שורות אלו סבור, כפי שסברו לפניו, כי רחוקה הדרך עד שהצעה זו תביא לשינוי. גם בהתעלם מהמגבלות החוקתיות של יישום החוק, כוחות השוק הוכיחו כי כאשר יש מחסור בדירות מגורים, כמו בכל מוצר אחר, לא ניתן בפועל להתערב במחירים בצורה אפקטיבית.

*אין להתייחס בכתוב לעיל כייעוץ מכל סוג שהוא או כייעוץ משפטי. הכתוב מבוסס על הערכות וניתוחים שנעשו במשרדי עורכי דין בברלין על סמך המידע המצוי שם.

*כותב שורות אלו עומד בראש משרד סגלוביץ' ושות' המתמחה מזה עשרים שנה בליווי לקוחות, משקיעים, חברות וקרנות בפעילותם בגרמניה.

יובהר כי אין חובה במסגרת ייפוי הכוח לייפות את כוחו של אדם בכל העניינים (רכושי, רפואי ואישי) וניתן למנות מיופה כוח חליפי או נוסף בעניינים מסוימים בהתאם לרצונו של מייפה הכוח.

ייפוי כוח מתמשך אינו מצריך התערבות של מערכות המדינה כמו בתי משפט או האפוטרופוס הכללי. הוא מהווה אלטרנטיבה למינוי אפוטרופוס (לרכוש או לגוף), שעד כה היה צורך בפנייה לבית משפט כדי למנותו, והיה ניתן לעשות כך רק לאחר שהאדם חדל להיות כשיר.

ייפוי הכוח המתמשך נערך בהווה, כאשר האדם צלול וכשיר להביע את רצונותיו והוא בא להסדיר את ענייניו כבר עתה, לרבות מתי ייכנס ייפוי הכוח לתוקפו, היקף סמכויותיו של הממונה והוראות לביצוע תפקידו. עבור מי שמעוניינים לצמצם עד למינימום הכרחי את התערבות גורמי המדינה ולהקל על עצמם ועל יקיריהם את ההתמודדות בהגיע מיופה הכוח למצב של חוסר כשירות, ייפוי כוח מתמשך הוא המענה המקיף והמושלם.

יובהר כי ניתן לבטל ייפוי כוח מתמשך, על ידי הממנה, כל עוד הוא כשיר, כלומר לפני שייפוי הכוח נכנס לתוקף.

אדם שמונה כמיופה כוח, רשאי להשתחרר מהתחייבותו בייפוי כוח מתמשך, במידה והחליט שאינו רוצה לשאת באחריות התפקיד.

מי יכול לערוך ייפוי כוח מתמשך?

את המסמך עורך עו"ד שעבר הסמכה מיוחדת של משרד המשפטים. במעמד עריכת המסמך נוכחים עורך הדין ומייפה הכוח בלבד, וזאת כדי להבטיח שהבעת הרצון של המייפה בפני עורך הדין נקייה מהשפעות ולחצים זרים.

מיופה הכוח נדרש גם הוא להיות חלק מהתהליך, ולאחר שהממנה וידא את רצונותיו, גם הוא חותם על ייפוי הכוח המתמשך. עם סיום עריכת המסמך הוא מוגש באופן מקוון, נשלח למשרד המשפטים, נחתם דיגיטלית, ומופקד שם עד למועד כניסתו לתוקף, כאמור, במועד בו הממנה לא יוכל יותר להבין או לקבל החלטות עצמאיות.

הכנסתו לתוקף של ייפוי הכוח המתמשך טעונה פעולה מצד מיופה הכוח ועליו להצטייד בחוות דעת רפואית לשם כך או מסמך אחר ככל שנקבעו בייפוי הכוח תנאים אחרים לכניסתו לתוקף.

מי יכול להיות מיופה כוח?

מיופה הכוח יכול להיות בן משפחה של המייפה, אך אינו יכול להיות מי שמייפה הכוח תלוי בו כמו עוה"ד שעורך את ייפוי הכוח או מנהל בית אבות בו הוא מתגורר. החוק קובע מצבים שבהם כהונתו של אדם המשמש כמיופה כוח תפקע. לדוגמה, אם מיופה הכוח הוא בן זוג, בעת גירושין יפקע המינוי. כמו כן ניתן לקבוע תנאים נוספים להפסקת כהונת מיופה כוח מלבד הקבועים בחוק.

פיקוח נוסף על מיופה הכוח

במסגרת ייפוי הכוח רשאי מייפה הכוח לתת הנחיות ולפיהן על מיופה הכוח ליידע אנשים / גורמים חיצוניים כאשר הוא מתעתד לבצע פעולות מסוימות, ובכך לוודא שבעניינים בעלי חשיבות תהיה עוד "עין צופיה" על הנעשה בשעה שמייפה הכוח כבר אינו יכול להביע את דעתו.

הגבלה זאת הינה בנוסף להוראות הקבועות בחוק המחייבות בפעולות מסוימות, כגון מכירת מקרקעין, לפנות לקבלת אישור בית המשפט גם אם ייפוי הכוח שניתן אינו מסויג.

לפרטים נוספים פנו בבקשה לעו"ד גל רגב